Timlo.net – Bank Indonesia (BI) melonggarkan aturan loan to value/financing to value (LTV/FTV) terbaru untuk pembelian properti. Hal ini pun secara tidak langsung membuat konsumen bisa membeli rumah dengan uang muka (DP) kredit pembiayaan properti 0%. Aturan ini berlaku pada 1 Maret 2021.
Kabar ini tentu bisa diterima sebagai kabar baik bagi segelintir orang yang bermimpi membeli properti di tahun ini.
Imbauan untuk berhati-hati terhadap program DP 0% sejatinya sudah diutarakan para perencana keuangan. Pembelian hunian tanpa DP jelas akan membuat pokok utang menjadi besar yang berdampak pada jumlah cicilan per bulan yang tidak ideal.
Namun satu masalah utama yang juga tidak boleh luput dari persoalan ini adalah, nilai kekayaan bersih dan jumlah total utang tertunggak yang dimiliki setelah kredit properti ini disetujui. Lembaga survei Lifepal menjabarkannya sebagai berikut.
Risiko kebangkrutan bisa makin besar
Setiap orang tentu perlu mengetahui berapa jumlah kekayaan bersih (net worth) yang dimilikinya. Kekayaan bersih dapat didefinisikan sebagai sebuah posisi ekonomi bersih seseorang atau nilai kekayaan yang sesungguhnya miliki.
Nilai kekayaan bersih didapat dari hasil selisih antara total aset dan total utang.
Meski nilai kekayaan bersih seseorang positif, seseorang tetap rentan bangkrut di kala mereka memiliki rasio solvabilitas di bawah 30%. Apa itu rasio solvabilitas?
Rumus untuk mencari nilai rasio solvabilitas adalah:
Kekayaan Bersih
_________________
Total Aset
Dalam perencanaan keuangan pribadi, nilai rasio solvabilitas menunjukkan seberapa besar nilai aset yang “benar-benar Anda miliki.” Ketika seseorang memiliki nilai rasio adalah 1 atau 100%, hal itu menunjukkan seluruh aset yang dimilikinya tidak didapat dari utang.
Tidak ada aturan baku mengenai besaran rasio yang ideal, namun makin tinggi nilai rasio ini menunjukkan bahwa orang yang bersangkutan memiliki posisi keuangan yang kuat. Sementara itu makin rendah nilai rasio, maka makin rentan seseorang mengalami kebangkrutan.
Alangkah baiknya bagi kita semua untuk terus meningkatkan nilai rasio solvabilitas ini seiring dengan berjalannya waktu.
Pada kesempatan kali ini, lembaga survei tersebut membuat dua simulasi perhitungan apabila seorang membeli rumah dengan menggunakan perhitungan DP 30% dan 0%, dengan asumsi bunga 10% per tahun bersifat. Lewat perhitungan ini bisa dinilai berapa nilai rasio solvabilitas-nya.
Contoh kasus perhitungan DP 30%
Dicontohkan, jika seseorang memutuskan untuk membeli rumah di suatu kawasan untuk tempat tinggal senilai Rp 500 juta dengan DP 30% untuk tenor 15 tahun (180 bulan). Maka perhitungannya adalah:
Harga rumah : Rp 500 juta
DP 30% : Rp 150 juta
Pokok Utang : Rp 350 juta
Lewat perhitungan di kalkulator bunga efektif yang dikembangkan Lifepal, maka pokok utang dan beban bunga yang dimiliki mencapai Rp 677.001.240 dan cicilannya Rp 3,7 juta per bulan.
Dengan perhitungan ini, maka nilai rasio solvabilitas ada di angka 40,5%.
Contoh kasus perhitungan DP 0%
Selanjutnya, bagaimana jika memutuskan untuk mengambil program DP 0%?
Harga rumah : Rp 500 juta
DP 0% : Rp 0
Pokok Utang : Rp 500 juta
Dengan perhitungan di kalkulator bunga efektif Lifepal, pokok utang dan beban bunga yang dimiliki mencapai Rp 967.144.680, sementara itu cicilannya adalah Rp 5,3 juta per bulan.
Jika pencatatan neraca keuangan dilakukan dengan menggunakan perhitungan nilai buku, nilai aset berupa rumah akan menjadi Rp 967 juta, namun dengan kekayaan bersih yang sebesar Rp 463 juta dan aset Rp 1,43 miliar, nilai rasio solvabilitas akan turun menjadi 32,3%.
Berkurangnya nilai rasio solvabilitas menunjukkan bahwa kemampuan melunasi total utang baik jangka pendek dan panjang akan semakin berkurang.
Bayar DP atau tidak?
Itulah satu hal yang harus diketahui mengenai dampak dari DP 0% terhadap pembelian properti. Oleh karena itu, lakukanlah perhitungan dengan matang sebelum akhirnya memutuskan untuk mengambil KPR DP 0%.
Selain berguna untuk menjaga kesehatan posisi keuangan, makin besar DP yang dibayarkan, makin ringan pula cicilan yang kita bayarkan. Namun, ketahui dengan seksama bahwa bunga KPR di bank konvensional bersifat floating, yang artinya perubahan tingkat suku bunga bisa saja terjadi ketika masanya tiba.
Bila memang berniat mengambil cicilan 15 tahun, jangan mudah tergiur dengan bunga rendah tapi hanya berlaku satu hingga tiga tahun. Pertimbangkanlah untuk mencari program KPR dengan suku bunga fixed (tetap) yang berlangsung 10 tahun.
Atau jika lebih memilih untuk membayar cicilan tetap, KPR syariah bisa dipertimbangkan. KPR syariah juga tidak membebani dengan biaya penalti untuk percepatan pelunasan. (*)
Editor : Dhefi Nugroho
